Finanziamenti alle imprese: le banche hanno esaurito le scorte

La stretta creditizia non molla la presa, e per far fronte alla crisi e la conseguente mancanza di liquidità, le imprese fanno sempre più spesso ricorso alle emissioni obbligazionarie.

Il report di Standard & Poor's segnala, infatti, che anche nel 2012 le banche hanno operato tagli alle imprese di oltre 44 miliardi di euro ed ora, nonostante le imprese italiane attingano ancora il 92% del fabbisogno finanziario dalle imprese, sembra che le “provviste” si stiano esaurendo e si debba andare a cercare fondi in altre sedi.

A spingere le imprese a ricorrere in modo più ingente alle emissioni obbligazionarie, prosegue Standard & Poor's, contribuiranno inoltre recenti interventi normativi che le agevolano, anche dal punto di vista fiscale.

Renato Panichi, analista di Standard & Poor's, non vede solo svantaggi in questa situazione: “Crediamo che un maggiore ricorso al mercato obbligazionario potrebbe aiutare a migliorare la struttura del capitale delle aziende italiane e ridurne i rischi di rifinanziamento perché allungherebbe i tempi di maturazione dei bond e diversificherebbe la platea di investitori“.

In realtà, però, il passaggio da una fonte all’altra non avverrà in modo spontaneo, ma, anzi, il procedimento sarà lungo e difficile, poiché gli investitori istituzionali italiani non hanno dimostrato finora una grande propensione all'acquisto di obbligazioni di medie imprese, che all'80% sono ancora utilizzate da investitori stranieri.

L’assenza di un mercato interno è dunque la maggiore causa di questo stallo, che ha tenuto finora le emissioni sotto quota 200 milioni di euro.

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Sono oltre 10 mila i mutui «sospesi»

Sono oltre 10mila le famiglie italiane che hanno chiesto e ottenuto la sospensione del mutuo prima casa attraverso il «Piano Famiglie», l'iniziativa promossa dall'Abi e dalle associazioni dei consumatori per aiutare chi è in difficoltà a causa della perdita del lavoro o di altri eventi negativi. 
Il bilancio ufficiale dei primi due mesi di vita di un accordo che si protrarrà fino al 31 gennaio 2011 è stato reso noto dall'Abi stessa nel corso di una tavola rotonda che si è tenuta ieri a Roma. Nel dettaglio, sono stati 10.281 i contratti di mutuo che a febbraio e marzo hanno usufruito della moratoria, per un debito residuo che sfiora il miliardo di euro (969 milioni). La maggior parte delle domande (58%) è stata presentata nelle regioni dell'Italia settentrionale, seguono Sud e Isole (23%) e Centro (19%).
L'accordo di base siglato lo scorso dicembre prevede la possibilità di sospensione per almeno 12 mesi dei mutui di importo fino a 150mila euro accesi per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale. Possono fruire dell'agevolazione i clienti (anche in ritardo nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi) con un reddito imponibile fino a 40mila euro che abbiano subito o subiscano nel biennio 2009 e 2010 eventi particolarmente negativi (morte, perdita dell'occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, ingresso in cassa integrazione).
L'Abi stimava un bacino potenziale di interessati compreso fra le 90mila e le 135mila famiglie, a seconda delle diverse condizioni applicate dalle banche (172 istituti su 406, rappresentativi del 64% del mercato hanno aderito offrendo condizioni migliorative). La moratoria, fino a questo momento, è stata richiesta soprattutto a seguito di eventi come la sospensione del lavoro o la riduzione dell'orario di lavoro (42%) o come la cessazione vera e propria del rapporto di lavoro (39%).
Sotto l'aspetto della modalità dell'agevolazione, è invece interessante notare che la quasi totalità dei clienti (93%) ha ottenuto la sospensione dell'intera rata, mentre soltanto nel 7% dei casi si è provveduto al blocco della sola quota capitale. La scelta fra le due alternative spetta alla banca e non è senza conseguenze per il mutuatario: chi ha avuto lo stop totale ai pagamenti trae infatti maggior beneficio nell'immediato, ma potrebbe incontrare più difficoltà quando dovrà riprendere a versare la rata, dato che in quel momento sarà costretto a restituire anche gli interessi che continuano a maturare durante il periodo della moratoria.

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Finanziamenti per i macchinari

Incentivi per l’acquisto di macchinari e attrezzature, bonus per la ricerca e sviluppo, potenziamento del Fondo di garanzia per l’accesso al credito, incremento delle risorse per l’internazionalizzazione. Sono questi i pilastri della strategia prossima futura del ministero dello sviluppo economico in materia di aiuti alle imprese. Questo è quanto emerge dall’audizione del ministro Flavio Zanonato presso le commissioni Attività produttive di camera e senato, tenuta il 5 giugno. Oltre a queste principali misure, il ministro si è detto favorevole ad introdurre misure di vantaggio fiscale e decontribuzione per le aziende che assumono in modo permanente i giovani e ha ricordato il prossimo avvio dei bandi del Fondo per la crescita sostenibile e del bonus al 35% per assumere personale qualificato.

Un nuovo incentivo per acquistare macchinari. Dall’audizione è arrivata la conferma che lo sviluppo economico sta valutando con il ministero dell’economia la possibilità di costruire un sistema di sostegno agli investimenti per il rinnovo dei processi produttivi e l’acquisto di macchinari e beni strumentali da parte delle imprese. Il modello di riferimento è il già sperimentato strumento della legge Sabatini. Si tratta di una proposta che era già emersa dalla recente relazione del Garante per le micro, piccole e medie imprese al presidente del Consiglio dei ministri. La legge Sabatini prevede finanziamenti agevolati alle piccole e medie imprese per l’acquisto o la locazione finanziaria, con patto d’acquisto, di nuove macchine utensili o di produzione, di durata superiore a 12 mesi, concessi da banche o società di leasing convenzionate. Il contributo consiste in un abbattimento variabile del tasso di riferimento dell’operazione.

Un nuovo bonus ricerca. Il ministro sottolinea la necessità della definizione di uno strumento di agevolazione fiscale strutturale per sostenere le attività di Ricerca e sviluppo realizzate dalle imprese, tanto in autonomia quanto in collaborazione con le università. Si tratta di istituire un bonus fiscale per le imprese che investono in R&S, sia in proprio che rivolgendosi a strutture qualificate esterne, già proposto varie volte e in diverse forme in passato. Il bonus ricerca rappresenta un fondamentale strumento per il sostegno alla ricerca e all’ innovazione industriale, chiave strategica per recuperare competitività, creare nuovo lavoro ad alta qualificazione e attivare un circuito virtuoso tra sistema universitario e imprese. Questo nuovo bonus si andrebbe ad affiancare al credito di imposta per il personale altamente qualificato impiegato anche in attività di ricerca e sviluppo che diventerà finalmente operativo nelle prossime settimane, dopo aver ricevuto in questi giorni il via libera in sede europea.

Più risorse al Fondo centrale di garanzia. Uno degli obiettivi del ministero dello sviluppo economico è potenziare e rendere più flessibile il funzionamento del Fondo centrale di garanzia, anche attraverso un incremento delle risorse a disposizione. Il primo punto riguarda l’introduzione di meccanismi di verifica sull’effettiva capacità delle garanzie prestate di generare prestiti addizionali e condizioni più favorevoli, con piena informazione alle imprese beneficiarie. Sarà inoltre incrementato il livello di copertura su alcune fattispecie di garanzia concesse dal Fondo. È stata infine annunciata una profonda revisione dei criteri di accesso al Fondo, rendendoli più coerenti con l’attuale fase economica, anche attraverso l’ampliamento della fascia dei soggetti beneficiati alle imprese con difficoltà di accesso al sistema bancario. 

Più fondi per l’export. Il ministero si è impegnato a incrementare i fondi per il supporto all’internazionalizzazione delle imprese, oggi largamente inferiori a quelli messi a disposizione dai principali paesi esportatori. Saranno inoltre attivati a breve nuovi strumenti di supporto finanziario all’Export, forniti da Sace e Simest, secondo il piano sviluppato da Cassa depositi e prestiti.

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Bankitalia, frenano i mutui -22%

Nel 2011 le nuove erogazioni per l'acquisto di casa sono state 48,9 miliardi.

Con la crisi finanziaria si è bruscamente interrotta una lunga fase di espansione dei prestiti alle famiglie e dei mutui in particolare, che restano comunque la prima voce fra i debiti dei nuclei. Nel 2011 le nuove erogazioni per l’acquisto di casa sono state 48,9 miliardi, (-21,6% rispetto al picco del 2007). E’ quanto emerge da un’analisi di alcuni economisti di Bankitalia. Dal lato della domanda sono diminuite le richieste, anche a causa del calo del reddito. Dal lato dell’offerta, l’erogazione è divenuta più restrittiva.

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Prestiti Calano Mutui in Crisi Mercato Immobiliare

Con la continua restrizione sui prestiti e sulla concessione dei mutui e il forte impatto negativo derivato dall'incertezza sui frenetici cambiamenti in atto per le tassazioni degli immobili, inevitabilmente prosegue il calo del mercato immobiliare.

Secondo l'Agenzia delle Entrate il primo trimestre del 2013 ha portato un calo degli scambi immobiliari pari al 13,8%.
Un dato certamente negativo ma che in un certo senso ridimensiona il trend ancor più negativo che si era visto durante il 2012.
Basti pensare che nel solo quarto trimestre dello scorso anno il calo tendenziale aveva raggiunto il 29,6%.

Apparentemente sono state le grandi città Italiane che hanno tentato un miglioramento della tendenza, seppur rimanendo sempre in territorio negativo.
Nelle grandi città infatti si è registrato un -7,2% contro un calo nel settore residenziale generale pari al -14,2%.

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Finanziamenti e Mutui Casa

La linea di credito più rilevante tra i privati è senza dubbio il Mutuo per l'acquisto della prima Casa e più in generale per l'acquisto di una unità immobiliare. Questo segmento creditizio è certamente il principale in Italia, sia per i volumi in termini di importi finanziati che per numerosità delle richieste presentate. 

I privati di norma rivolgono le richieste di Mutuo finalizzato all'acquisto della prima casa, in prima istanza, alla Banca della quale sono già correntisti, ma considerato l'entità economica di questa tipologia di investimenti immancabilmente la richiesta di preventivo viene effettuata a diversi istituti bancari a titolo comparativo. 

Tra le caratteristiche che maggiormente orientano la scelta di chi decide di attivare un Mutuo sono senza dubbio la convenienza dei tassi d'interesse, la trasparenza dell'offerta del finanziatore, la dinamicità (possibilità di variazioni da tasso variabile a tasso fisso, possibilità di sospensione delle rate per brevi periodi di tempo, etc ...), ma soprattutto dei tempi rapidi e certi tra la presentazione della richiesta e l'erogazione. 

Di norma per la stipula di mutui ipotecari finalizzati al solo acquisto dell'immobile non vengono richieste ulteriori garanzie reali al soggetto finanziato, oltre l'iscrizione dell'ipoteca di primo livello, sull'immobile oggetto del contratto di Mutuo, a favore della Banca o dell'istituto di credito che eroga il Mutuo. 

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Prestiti finalizzati per acquistare beni e servizi

Il termine prestito finalizzato è in genere riferito ad un tipo di finanziamento che viene richiesto per acquistare un prodotto o un servizio. I prodotti possono essere, ad esempio, l’automobile o elettrodomestici mentre per servizi possiamo intendere anche le ristrutturazioni, i viaggi, le spede sostenute per visite mediche e così via. Generalmente le stesse aziende che erogano il servizio o vendono un prodotto hanno poi una finanziaria di fiducia con dei contratti pronti tipo per finanziare quello che si vuole acquistare, dunque non deve essere il cliente stesso a preoccuparsi nel trovare il finanziamento prima di comprare.Questo non sempre è stato un bene per i consumatori in quanto ci sono stati casi di società che hanno applicato dei tassi molto elevati. In buona sostanza questo tipo di prestito viene concesso se supportato da adeguate garanzie e per importi non troppo elevati.

Le caratteristiche dei prestiti finalizzati

Il vantaggio principale di questo tipo credito è dato dalla rapidità e della facilità con cui può essere ottenuto grazie anche al fatto che i soldi vengono dati al commerciante che poi si farà carico di iniziare la pratica con il cliente.

Il tasso a cui fare riferimento (TAEG) in generale non deve essere troppo elevato e deve essere fisso e supportato da un classico piano di ammortamento alla francese (come quello dei mutui). Un piano di questo tipo prevede delle rate costanti nel tempo in cui gli interessi espressi dal tasso vengono pagate tutte all’ inizio e decrescono sempre.

Questo viene fatto perchè la banca deve tutelarsi da eventuali insolvenze quindi incassa come prima cosa gli interessi. Poichè i beni acquistati non hanno importi elevatissimi ne consegue che questi prestiti hanno delle durate brevi e rate abbastanza elevate. Molte promozioni prevedono però di poter pagare la prima rata dopo un periodo breve di promozione al cliente, ad esempio dopo 1 mese dall’ acquisto.

Vantaggi del credito di tipo “finalizzato”

Abbiamo già visto qualche vantaggio nella sezione precedente dove emerge che è la velocità quello più evidente.

I tassi sono molto bassi (prossimi allo zero) e c’è la massima flessibilità. Ci sono però alcune cose a cui fare attenzione. Innanzitutto la finalità deve essere esplicita dunque non si possono chiedere soldi che esulano dal bene acquistato da finanziario, in più non si può avere la certezza che il credito verrà concesso. C’è da dire anche che spesso i commercianti devono guadagnare e non perderci dunque possono praticare meno sconti in presenza di finanziamenti di questo tipo.

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Bankitalia: Prestiti ai privati ai minimi Aumentano le sofferenze delle banche

Ad aprile i prestiti scendono del 2,3%, ai minimi storici dal ‘98

Si fa più forte la caduta dei prestiti bancari ad aprile. Secondo i dati della Banca d’Italia i prestiti al settore privato hanno registrato un calo su base annua del 2,3% (1,7% a marzo). I prestiti alle famiglie sono scesi dello 0,8% sui 12 mesi, come nel mese precedente. Per le società non finanziarie sono scesi del 3,7% (2,8% a marzo). Lo rileva Banca d’Italia nel report mensile.

I NUMERI - Lieve rialzo ad aprile per i tassi d’interesse erogati dalle banche alle famiglie per l’acquisto di abitazioni. Secondo la Banca d’Italia in media sono al 3,95% (3,90% a marzo); quelli sulle nuove erogazioni al consumo sono calati al 9,48% (9,64% a marzo). I tassi sui nuovi prestiti alle società non finanziarie sotto il 1 milione sono stati pari al 4,39% (4,36% a marzo); quelli sui nuovi prestiti di importo superiore sono saliti al 3,12% (2,93% a marzo). I tassi passivi sul complesso dei depositi sono stabili all’1,14% (1,16%).

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Mutui e finanziamenti in Umbria

La Regione Umbria ha in essere dal 2006 una convenzione con la Società finanziaria Gepafin, tramite un fondo di garanzia sui mutui ipotecari agevolati per l'acquisto della prima casa. Tale convenzione è stata recentemente estesa nel dicembre del 2010 dall’ assessore regionale alle politiche della casa, Stefano Vinti, per favorirne l’accesso a tutti i comuni umbri; contestualmente sono state sviluppate integrazioni e adeguamenti alle  nuove esigenze del mercato del credito. 

Tali agevolazioni si muovono su tre assi, con contributi in conto interessi, contributi in conto capitale e accesso agevolato al credito fino al 90% del valore dell’immobile.

1. In termini di contributo interessi,  sono previsti mutui agevolati regionali dove la regione Umbria concorre agli interessi sui mutui erogati nella misura massima del 70% del montante interessi ammissibile.
2. In termini di contributo capitali, è previsto un contributo una tantum a fondo perduto fino ad un importo massimo di 40.000 euro
3. In termini di accesso al credito agevolato, la garanzia regionale rilasciata consente ai beneficiari di accendere un mutuo agevolato regionale fino al 90% del valore dell’immobile, con durate fino a 25 anni per ogni tipologia di tasso. La convenzione fissa anche limiti massimi ai tassi di interesse applicati, regolamentando lo spread delle banche partner: per mutui fino a 10 anni lo spread massimo aggiuntivo è pari all’1%, per durate fino a 20 anni il limite sale a 1,1%, per durate fino a 25 anni lo spread massimo applicabile è 1,2% sia per tassi fissi che variabili

Le banche convenzionate con la Regione Umbria sono 17, tra istituti locali, regionali e nazionali: Banca di Credito Cooperativo di Anghiari e Stia, Banca di credito cooperativo di Spello e Bettona, Banca di Mantignana Credito Cooperativo Umbro, Monte dei Paschi di Siena, Banca Popolare Etica, Banca Popolare dell'Etruria e del Lazio, Banca Popolare di Ancona, Banca Popolare di Spoleto, Banca Toscana, Crediumbria, Cassa di Risparmio di Città di Castello, Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana, Cassa di Risparmio di Foligno, Cassa di Risparmio di Orvieto, Cassa di Risparmio di Spoleto, Cassa di Risparmio di Terni e Narni e Unicredit.

I beneficiari delle agevolazioni devono essere cittadini italiani o dell'Unione Europea, ma con residenza in un Comune della Regione da almeno 1 anno. La famiglia non deve essere proprietaria di una qualsiasi abitazione su tutto il territorio nazionale e non deve aver goduto in precedenza di mutui agevolati o contributi a fondo perduto. Il reddito complessivo deve essere inferiore a 50.000 all’anno.  Rientrano nei beneficiari anche le coppie di futura costituzione, purché costituiscano un valido nucleo famigliare entro 6 mesi dalla richiesta di agevolazione.

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Proposta ABI * ANCE per rilanciare mutui e domanda

Da un accordo siglato ieri tra l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e l’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) arrivano alcune proposte da presentare al governo per rilanciare il mercato immobiliare, dilaniato in questi anni dall’effetto combinato della prolungata crisi economica, delle difficoltà nel mercato del credito e dell’inasprimento fiscale sulla casa.

Tra le proposte c’è proprio il tema dell’ IMU, su cui il governo ha annunciato interventi a breve. ABI e ANCE, sottolineando come l’imposta favorisca gli immobili di pregio a discapito di quelli locati, propongono di alleggerire il prelievo fiscale sui soggetti che concedono immobili in locazione e di azzerarlo del tutto sull’ invenduto delle imprese di costruzione. Si chiede, poi, di rendere stabile la detrazione del 55% a favore di interventi per il risparmio energetico, in scadenza il 30 giugno, ed estenderla anche agli interventi di messa in sicurezza sismica. Per rilanciare il settore dei mutui, si propone l’emissione di obbligazioni bancarie garantite, sottoscritte con il supporto di importanti investitori istituzionali italiani, con le quali le banche potrebbero raccogliere un cospicuo flusso di credito nel 2013 e impiegarlo nell’ acquisto di abitazioni di qualità (es. classe energetica elevata).  Il documento chiede, inoltre, al governo di attivare forme di garanzia sui mutui erogati alle famiglie, attraverso le obbligazioni bancarie garantite, soprattutto a favore delle fasce più deboli. Infine vi è la proposta di attivare strumenti di “risparmio casa”, già esistenti in molti paesi europei, cioè piani di risparmio ad accumulo, per cui sono previste agevolazioni fiscali, che dopo un certo numero di anni favoriscano la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto della casa.

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Crif conferma lo stallo del mercato immobiliare

Secondo il direttore dei servizi di real estate di Crif, il mercato immobiliare non è crollato, ma sta vivendo una fase di stallo, che ha visto i prezzi delle case scendere in media  di un ulteriore 4% nel primo trimestre 2013 rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso e dove i volumi di scambio sono tornati ai livelli del 1985.

In tale quadro il mercato dei mutui rispecchia la temperatura, sempre più gelida, delle compravendite: dopo un 2012 disastroso, che ha visto crollare le richieste di prestiti ipotecari del 42%  rispetto al 2011, (secondo i dati della Bussola Crif), e delle transazioni residenziali del 26-27%, i primi tre mesi del 2013 hanno registrato un calo della domanda di mutui pari al 10% rispetto allo stesso periodo del 2012. Per il mercato dei mutui la ripresa ancora non si vede, tuttavia, secondo i dati in possesso di Crif, ci si deve aspettare un calo più contenuto delle transazioni per il primo semestre 2013, previsto tra il 5-7% rispetto ai primi sei mesi del 2012; finché non ripartirà il credito, sarà difficile sbloccare le compravendite.

Intanto un piccolo sollievo per il mercato immobiliare arriva dalla proroga dei bonus fiscali per le ristrutturazioni e il risparmio energetico, previsti fino alla fine del 2013. La percentuale di detrazione fiscale è confermata al 50% per le ristrutturazioni edilizie, mentre è stato portato al 65% l’ecobonus, esteso sia ai privati cittadini che ai condomini.

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Il Comune di Asti restituisce l’Imu a chi ha un mutuo

Non era una promessa della campagna elettorale, ma l'hanno fatto davvero: al Comune di Asti è possibile richiedere la restituzione dell'Imu sulla prima casa pagata nel 2012. Possono fare domanda di rimborso coloro che hanno un mutuo sulla propria abitazione e un Isee inferiore a 13mila euro per redditi da lavoro dipendente o pensione, oppure inferiore a 8mila euro per gli altri redditi. Tra i beneficiari del provvedimento firmato dal sindaco Fabrizio Brignolo c’è anche chi non paga un mutuo ma ha un reddito inferiore a 11mila euro (se dipendente o pensionato) o 6mila euro (negli altri casi). Ovviamente è necessario non essere proprietari o usufruttuari di un secondo immobile. Il Comune mette a disposizione un fondo di 55mila euro, dei quali 30mila destinati alle famiglie con mutuo e 25mila per coloro che hanno redditi bassi. Possono presentare domanda di rimborso tutti i residenti nel Comune di Asti, sia italiani sia stranieri in regola con il permesso di soggiorno, proprietari, anche solo di una quota percentuale, della prima casa, con esclusione degli immobili di categoria A1, A8 e A 9, ovvero abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi storici. Gli astigiani hanno tempo fino alla fine del mese per recuperare l'Imu versata, ma poiché il Comune non può prevedere quanti siano i soggetti che ne hanno diritto, se il fondo accantonato e destinato al rimborso non sarà sufficiente il rimborso verrà ridotto in proporzione a quanto pagato. La costituzione del fondo è stata avviata lo scorso anno dopo un accordo raggiunto tra il Comune e Cigl, Cisl e Uil e anche i criteri di ammissione contenuti nel bando sono stati determinati insieme ai sindacati. Il bando e il modello della domanda si possono recuperare sul sito istituzionale: è sufficiente l’autocertificazione per i dati che verranno poi sottoposti a verifica e accertamento da parte del Comune.

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Regole uniformi per i mutui in Europa

Sempre più spesso si discute sulla distanza tra l’Europa di nome e quella di fatto, con la moneta unica da una parte e le realtà, anche finanziarie, tanto diverse dall’ altra. Sul fronte dei mutui l’Unione europea sta tentando di porre rimedio, mettendo in fila normative che mettano sullo stesso piano i cittadini degli Stati membri con regole di accesso al credito che permettano una maggiore concorrenza tra le banche e, quindi, più opportunità per chi cerca di ottenere un mutuo. La Commissione europea ha già fissato alcuni paletti, che diventeranno realtà solo quando il Parlamento e il Consiglio daranno l’ok e i Paesi membri avranno ratificato il provvedimento. Insomma, l’iter rischia di essere lungo, ma le premesse ci sono. Innanzitutto le banche saranno costrette a fornire tutte le stesse informazioni sul rischio di indebitamento, specificando in maniera chiara le conseguenze in caso di rate non pagate. Ai clienti dovrà essere fornito il documento Esis (European Standardised Information Sheet) che contiene informazioni sui rischi legati al prestito, ai tassi applicati, alla valuta (se straniera): il documento sarà uguale in tutti i Paesi così da poter facilitare un confronto diretto tra le varie offerte. Le banche non potranno costringere chi chiede il mutuo ad acquistare altri prodotti finanziari o servizi (magari includendoli nello stesso contratto) e i clienti avranno sette giorni di tempo dopo la stipula del mutuo per cambiare idea (rinunciando all’offerta o rescindendo il contratto). Anche le stime degli immobili saranno fatte secondo gli stessi criteri in tutta Europa: il Financial Stability Board fisserà i principi guida da seguire per la valutazione degli edifici. In Italia, in realtà, siamo già un passo avanti visto che la maggior parte delle banche aderisce al “Codice di condotta europeo per i mutui casa” e già fornisce, per esempio, il prospetto Esis con informazioni trasparenti.

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È il momento di tornare a comprare casa: in calo prezzi e tassi dei mutui

I prezzi delle case continuano a calare. Le analisi sui dati dal 2000 ad oggi dell’Osservatorio Mutui  di Mutuionline.it e Segugio.it, mostrano chiaramente come già da diversi anni il mercato immobiliare abbia cominciato a rallentare sia nel numero di compravendite che nelle quotazioni medie al metro quadro.

Il calo, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, non è unicamente determinato dalla recente incertezza economica ma rientra in un più naturale e ciclico assestamento del settore, dopo i grandi rialzi che si erano registrati fino al 2008.

IMMOBILI IN VENDITA

In meno di dieci anni i prezzi medi degli immobili erano saliti molto rapidamente di quasi il 60%. Naturale quindi che si sia poi innescato un fenomeno di rallentamento, tendente a riallineare le quotazioni su livelli di maggiore accessibilità e più coerenti con il mercato stesso, che nel lungo termine tende comunque a realizzare aumenti delle quotazioni ma con ritmi e tassi graduali e più contenuti.

Negli ultimi cinque anni il calo dei prezzi è stato mediamente del 20%, accompagnato anche da una riduzione progressiva del numero di immobili venduti. Chiaramente le case in vendita sono sempre in maggior numero, ed i prezzi quindi scendono. Ciò favorisce gli acquirenti, che possono godere di maggiore forza contrattuale spuntando prezzi migliori, e senza fretta di dover chiudere l’acquisto in tempi ridottissimi come avveniva fino a qualche anno fa.

IMMOBILI IN AFFITTO

La crisi non ha risparmiato nemmeno gli affitti, il cui andamento mostra come anche questo mercato sia stato sfruttato fino al massimo possibile di pari passo con le compravendite e abbia poi sofferto le medesime difficoltà. Il dato conferma una volta di più come in Italia, purtroppo, l’affitto non abbia mai rappresentato una vera alternativa percorribile e più accessibile per coloro che, per vari motivi, non volessero o potessero impegnarsi in un acquisto immobiliare, magari anche supportato da un mutuo. Ogni qualvolta i prezzi delle case hanno strappato verso l’alto, i canoni degli affitti li hanno seguiti a ruota e spesso, come nel periodo 2001 – 2006, addirittura superati, rendendo il ricorso all’ affitto ancora meno conveniente. Il mercato immobiliare comincia quindi a presentare delle opportunità interessanti per chi volesse acquistare casa adesso.

RICHIESTA MUTUO

Un’ulteriore elemento positivo giunge proprio dal settore dei mutui: le migliori offerte  sui mutui casa applicano spread ormai sotto il 3%, con un calo notevole dai valori medi di 3,60% - 3,80% registrati appena un anno fa.

Si ravviva così gradualmente l’offerta delle banche, ad esempio per i mutui fissi ora i tassi partono addirittura dal 4,75%, su livelli quindi del tutto simili a quelli precedenti alla crisi.

Altro esempio di offerta interessante è quella dei mutui a tassi misti: alcuni prodotti permettono di partire con tassi fissi sotto il 4% per i primi cinque anni.

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Mutuo, tasso fisso o variabile?

Anche se non è semplice ottenere un mutuo di questi tempi, è bene saper valutare le condizioni migliori per la stipula per risparmiare sulla rata. Le caratteristiche del mutuo spettano alla banca: Barclays potrebbe dare un giudizio di fattibilità diverso da Cariparma e viceversa.

 Se si parla di mutui purtroppo non mancano i dati negativi, che ci ricordano quasi ogni settimana che le erogazioni sono al palo, i criteri per la concessione sono sempre più severi e il mercato immobiliare è stagnante. Eppure per alcuni è ancora possibile realizzare il sogno di diventare proprietari, quindi la priorità diventa un’altra: come scegliere le condizioni più vantaggiose (tasso fisso, variabile, e mille altri dettagli) per risparmiare sulla rata?

La valutazione del richiedente e, di conseguenza, le caratteristiche del mutuo, spettano alla banca. Tuttavia ci sono tre mosse che possono rivelarsi vincenti per evitare rate troppo alte, o che gli interessi siano più del dovuto. Le ha spiegate il Sole 24 Ore, ne diamo qui una breve sintesi.

I primi due sono dedicati a tutti coloro che non si fidano del tasso variabile, per timore di improvvise impennate della rata, nonostante adesso sia decisamente la formula più conveniente a causa dei tassi molto bassi. Anziché un variabile puro, si potrebbe stipulare un ”finto fisso”, ovvero un mutuo a tasso variabile che prevede il pagamento di una quota mensile più alta, pari a quella dell’equivalente a tasso fisso. L’eccedenza verrebbe accumulata in un conto d’appoggio e si trasformerebbe così in un salvadanaio per le emergenze, se la rata dovesse davvero gonfiarsi troppo.

La seconda strada è la stipula di un mutuo a tasso fisso con Irs rinnovabile. Solitamente i finanziamenti a tasso fisso vengono agganciati a questo indice a 25 anni, mentre rinnovarlo ad esempio di 5 anni in 5 anni permetterebbe di risparmiare sugli interessi (con circa 150 punti base in meno, ndr). Il rovescio della medaglia, in questo caso, è il rischio che alla scadenza del lustro, l’Irs sia nel frattempo risalito, rovinando in parte o del tutto il risparmio.

L’ultimo consiglio è rivolto invece a chi ha già un mutuo sulle spalle, ma desidera rinegoziarne le condizioni presso la propria o un’altra banca. Nella maggior parte dei casi, le banche propongono una riduzione della rata mensile a fronte dell’allungamento della durata del mutuo. Non è tutto oro quello che luccica però: l’apparente sollievo si traduce in un monte interessi più alto da pagare sulla durata restante. Se possibile, anziché pagare meno più a lungo, è meglio pagare un po’ di più per un periodo più breve, in modo da non dover versare più interessi del dovuto.

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Mutui, cosa ci aspetta nel prossimo futuro?

l'instabilità governativa ed economica e le incertezze del settore immobiliare hanno reso prudenti sia i cittadini che le banche che hanno deciso di non puntare sul prodotto mutui. domanda ed erogazione di finanziamenti per la casa hanno registrato entrambe un brusco calo. ma per chi decide ancora di rischiare è importante sapere verso dove va il mercato e quali sono le prospettive in termini di tassi variabili e fissi

vito lops in un articolo sul sole24ore, fa un panorama dell'attuale situazione del mercato per capire, tra l'altro, se conviene ancora puntare sul fisso o sul variabile. considerando in primis gli spread applicati dalle banche, sono ben lontani dall'1% del 2008, e come minimo sono al 3% per il tasso fisso e al 2,8% per il variabile

tutto il contrario degli indici europei che si sommano agli spread per determinare i tassi d'interesse. l'euribor infatti viaggi ormai allo 0,112% (a un mese) e allo 0,2% (per il trimestrale). e le previsioni per i prossimi cinque anni parlano di un aumento che non sarà comunque superiore al 2%. anche gli eurirs che si utilizzano per il tasso fisso sono a livelli molto bassi: l'irs a dieci anni è a quota 1,66%, quello a 20 anni al 2,7%, mentre quello a 25 anni si attesta al 2,3%

la conclusione è che il migliore dei mutui a tasso variabile si attesta intorno al 3% (o poco al di sopra), mentre i migliori fissi un po' oltre il 5%. quindi ancora nel prossimo futuro chi vuole rischiare, risparmiando, può puntare sul tasso variabile

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Mutui: tre modi per tagliare la rata

Se è vero che il momento (per chi ne ha la possibilità) è quello migliore per richiedere un mutuo casa, a causa dei costi più bassi degli immobili, è anche vero che prima di avviare l’istruttoria è necessario avere le idee chiare su quali siano le siano condizioni più vantaggiose da applicare al finanziamento. La difficoltà principale è costituita dalla scelta tra tasso fisso e tasso variabile, che influisce nettamente sull’ importo finale della rata, ma sono da considerare anche gli indici legati ai mutui (Irs ed Euribor), e gli interessi da pagare in relazione alla durata.

 

Diverse scelte

Nonostante a stabilire le ultime condizioni prima della concessione creditizia sia l'Istituto presso cui si è  effettuata la richiesta di finanziamento, ci sono tre soluzioni che il contraente può prendere in considerazione per risparmiare e scegliere la soluzione più adeguata alle proprie possibilità. Vogliamo riproporle sintetizzandole.

Il “finto tasso fisso”

Innanzitutto, per quanto riguarda il tasso, è bene sapere che la scelta non è limitata alle due possibilità  più diffuse, ovvero fisso o variabile. Ne esiste, infatti, una terza tipologia: il cosiddetto “finto tasso fisso”.
Stipulare un mutuo con questo tasso significa aver pattuito un tasso variabile, ma pagare una rata fissa. 

La quota mensile risulta più alta in confronto a un classico mutuo a tasso variabile, ma la differenza tra le due viene depositata su un apposito conto e resa disponibile per eventuali necessità future, come l’innalzamento improvviso della rata.

 

Irs rinnovabile

La seconda possibilità è costituita da un mutuo con Irs rinnovabile. Normalmente le banche legano i finanziamenti a questo indice per tutta la loro durata, ma è possibile rinnovarlo periodicamente per ridurre gli interessi (ad esempio, anzichè agganciare il mutuo all’Irs per 25 anni, lo si fa ogni 5, fino alla scadenza del finanziamento).

Rinegoziare: occhio alla durata

L’ultima strada è invece percorribile da chi ha già acceso un mutuo, ma necessita di una modifica nelle sue condizioni. Spesso, infatti, le banche concedono un abbassamento degli interessi a fronte di un allungamento della durata prevista. L’attenzione del contraente, in questo caso, dev’essere rivolta a un’attenta analisi e a un calcolo preciso, in quanto il rischio è quello di dover pagare un montante più elevato. Bisogna infine considerare che nel frattempo in tassi d’interesse potrebbero innalzarsi nuovamente, costringendo chi ha stipulato il mutuo a pagare una somma aggiuntiva sia sugli interessi che sull’incremento dei tassi.

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Per i mutui della Regione si è giovani fino a 40 anni

C'è tempo fino ai quarant'anni per essere considerati una giovane coppia. Una buona notizia che arriva dalla Regione, messa nero su bianco dagli stanziamenti per agevolare i mutui alle giovani coppie. Ecco, per accedere al bando, bisogna non aver sfondato il tetto dei quarant'anni. 
Fino a oggi, la Lombardia considerava «giovane» una coppia con meno di trentacinque anni. Un bonus di cinque anni, un allungamento di gioventù da non sottovalutare, anche perché è stato stabilito d'intesa con l'Abi, l'associazione delle banche italiane che garantisce l'accesso al credito agevolato. A disposizione delle coppie under 40 ci sono 4 milioni e 500mila euro. Non molto, ma la Regione assicura che si tratta solo di un primo passo.
Aumenta anche il reddito Isee entro il quale si può accedere alle agevolazioni. Tetto massimo 40mila euro (in precedenza era di 35mila euro). Il tetto minimo rimane invece 9mila euro. I motivi? Prima dei trentacinque anni e sotto i 35mila euro di reddito Isee, non c'erano aspiranti acquirenti. A quarant'anni invece le possibilità di poter sostenere un mutuo aumentano. «Si è ancora giovani e un po' più forti - commenta l'assessore alla Casa, Paola Bulbarelli, durante la conferenza stampa di presentazione dei provvedimenti -. Ormai nemmeno i genitori riescono più ad aiutare i figli».
Le giovani coppie di quarantenni devono anche essere molto veloci. Il periodo di riferimento per sposarsi, comprare casa, stipulare il mutuo e presentare domanda di contributo è dal primo giugno 2013 al 31 dicembre 2013.
La misura prevede un'agevolazione alle coppie per l'acquisto della prima casa, sotto forma di contributo in conto interessi di abbattimento del tasso di interesse di riferimento nella misura massima di 200 punti base per anno sui mutui stipulati e finalizzati all'acquisto della prima casa per i primi 5 anni di durata del mutuo. Il valore massimo dell'alloggio non deve avere un prezzo superiore a 280.000 euro (o comunque, al rogito devono essere distinti i prezzi relativi). 
Altro capitolo importante - e con importi più cospicui - sono le agevolazioni alle imprese, illustrate dall'assessore Mario Melazzini. Sono a disposizione 22 milioni di euro per rafforzare il sistema dei Confidi e consentire, soprattutto alle piccole e medie imprese, un più facile accesso al credito. Il presidente della Regione, Roberto Maroni (nella foto), ricorda il contenuto dell'iniziative: «Il pacchetto complessivo per intervenire a favore delle imprese che vantano crediti nei confronti dei Comuni lombardi è di un miliardo. In questi giorni infatti abbiamo trovato altri 500 milioni di euro, che si aggiungono ai 500 già individuati in precedenza».
Nel corso della conferenza stampa c'è stato un piccolo botta e risposta tra l'assessore alle Attività produttive, Mario Melazzini, e Maroni. «I fondi arrivano dai famosi Formigoni- loan» le parole del Melazzini a proposito dei contributi alle imprese. E ha così ricordato i bond del “suo” ex governatore datati 2009. E Maroni non si è lasciato sfuggire la possibilità di ironizzare: «Non dirò Maroni loan... per me sono soldi della Lombardia e basta».

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